刚从大学毕业的杨某怀着满腔热情，租了房子，准备开个饭店大干一番，却没想到饭店刚开张没多久，就出现房屋漏水的情况。加之冷淡的生意也让杨某觉得房屋租金过高。因为多种原因，杨某拖欠了好几十万元的房租而被出租方告上法庭，之后，杨某向法院提起反诉，又将出租方告上了法院。近日，闵行区法院审理了该案。
生意惨淡归罪于房屋漏水
7年合同结果两年就退租
2010年11月30日，杨某与出租方上海LS公司签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定，杨某承租LS公司位于本市莲花南路的两套房屋，租赁期限自2010年12月25日起至2017年6月24日。合同生效后，LS公司依约向杨某交付了房屋，杨某向出租方提交装修设计图纸并入场进行装修，装修工程包含杨某自行排设的地沟。
2011年6月，杨某报二楼包房墙面渗水，出租方接报后安排维修。杨某于2012年3月31日向出租方致函，要求减免租金。出租方考虑到二楼渗水对杨某经营有一定影响，于是将2011年12月25日至2012年6月24日的月租金调整为3万元计付。
2012年5月，杨某发现一楼有渗水情况，要求出租方予以维修。经出租方派员检查判断，该处渗水是杨某装修时铺设的地沟内渗水，与出租方无关。
截止2012年9月9日，杨某累计拖欠出租方租金66.8万余元。期间，出租方多次催讨都没有结果。
2013年2月26日，出租方LS公司向闵行法院提起诉讼，要求杨某向其支付租金124.4万余元，同时要求杨某支付违约金50万元。
2013年3月13日，杨某向闵行区法院提起反诉，要求确认原被告双方于2010年11月30日签订的《上海市房屋租赁合同》于2012年7月30日解除，并要求LS公司立即协助他办理完毕各项退租手续，完成房屋交接、物品搬迁事宜，同时还要求LS公司返还房屋租赁保证金13万余元，并支付合同解除违约金6万余元，支付赔偿金60万元。
拖欠租金的理由难以成立
法院判决平衡当事人利益
一审法院审理后认为，LS公司与杨某签订的《上海市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。虽然出租方交付的房屋存在屋顶及墙面渗水等瑕疵，但该瑕疵只是局部和暂时的，而且经报修后进行了修复。至于地下积水，经过司法鉴定认为是承租人杨某厨房排水槽防水处理不当所致，所以，该瑕疵不能成为承租人杨某完全拒绝支付租金的理由，但可以视为承租人杨某没有按约支付租金属于事出有因。
闵行法院注意到，承租人杨某在给出租方的函中称，承租场所一平方公里范围内存在5个餐饮商圈，而且所租房屋所处的商业街人气不足，周边商务楼太少，以致营业业绩不佳，房租偏高，处于严重亏损，难以维持店铺营运。应该讲，承租人所称的情况，是造成他支付租金困难的真正原因。不过，这种情况属于投资风险的范畴，不能成为杨某拒绝支付租金的理由。
关于LS公司要求杨某支付违约金，考虑到杨某承租的房屋确实存在一定瑕疵，法院将杨某没有按约支付租金的行为视为事出有因，所以对LS公司的这项请求不予支持。关于杨某应付租金的比例问题，根据承租房屋的瑕疵情况以及之前双方相互致函达成的约定，为平衡当事人之间的利益，法院认为，杨某应向LS公司支付租金约81.8万元。
此外，由于双方当事人在2013年10月16日办理了房屋交接手续，这项行为可视为双方当事人都同意解除合同。
杨某关于部分租金未付的辩称意见成立，法院予以采信；但关于应支付租金的时间段及比例的抗辩理由不能成立，法院不予采信。
经过审理，闵行区法院最终判决，杨某向LS公司支付租金81.8万余元，驳回LS 公司其余诉讼请求，LS公司于杨某付清上述债务后30日内返还其租赁保证金13.3万余元，驳回杨某其余反诉请求。
一审判决后，LS公司和杨某均不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。
